Coöperatie voor infrastructuurvernieuwing

Waar vinden scholen en zorginstellingen het geld en de expertise om hun infrastructuur te vernieuwen en klaar te maken voor de toekomst? Voor heel wat bestuurders en directies van onderwijs-, welzijns- en gezondheidsorganisaties is het een grote uitdaging. Met de oprichting van een coöperatieve biedt Pathmakers een uitweg. Terwijl de participerende organisaties zich kunnen blijven concentreren op hun dienstverlening, bouwt de coöperatie state-of-the-art voorzieningen dankzij een uitgekiend financieel model, mét financiering door PMV.

Vele zorginstellingen, welzijnsorganisaties en scholen hebben nood aan nieuwe infrastructuur die een antwoord biedt op de uitdagingen van de toekomst. De complexe regelgeving en de ingewikkelde administratieve procedures maakt bouw- en renovatieprojecten echter geen evidentie. Vooral ook het vaak gigantische kostenplaatje en de moeilijkere financiering leiden ertoe dat bouwtrajecten nauwelijks van de grond komen. Bovendien vergt bouwen een grote expertise. Welke isolatieregels gelden er voor scholen? Hoe zorgvoorzieningen bouwen die binnen 20 jaar nog steeds actueel zijn? Verwarmen met een warmtepomp of investeren in passiefbouw?

Opstalrecht

De nood is groot, maar de middelen en de expertise ontbreken vaak. Meer dan dertig vzw’s uit de welzijns-, gezondheids- en onderwijssector besloten zich daarom in 2018 te verenigen in een coöperatie. Via een gedeeld eigenaarschap geven ze aan Pathmakers cvba een langdurig opstalrecht zodat de coöperatieve vennootschap de bouwwerken als eigenaar kan realiseren en de gebouwen vervolgens voor 30 jaar ter beschikking kan stellen, in de vorm van een onopzegbare huur. Op het einde van de huurtermijn komt ook het recht van opstal ten einde en krijgt de partnerorganisatie kosteloos weer de volle eigendom. “Gedurende het hele traject kunnen de organisaties zich op hun kerntaken blijven concentreren”, weet Paul Ongenaert, directeur van vzw Tabor, een netwerk van meer dan 60 autonome organisaties uit Oost- en West-Vlaanderen dat aan de basis ligt van de coöperatie.

Partners ontzorgen

10 (ver)nieuwbouwprojecten staan ondertussen op stapel, later moeten er meer komen. Pathmakers financiert de realisatie; de partnerorganisaties betalen op lange termijn terug. Ook de coördinatie gebeurt door Pathmakers: specialisten van Tabor worden via een dienstverleningsovereenkomst ingezet. De coöperanten worden op die manier ‘ontzorgt’. Dankzij de formule kan de vzw Humival een organisatie voor mensen met een beperking, een nieuwbouw (laten) realiseren en tegelijk maximaal blijven inzetten op waar ze goed in is. Dat geldt ook voor de Damiaanschool in Kortrijk, die uit haar voegen barst. Subsidieprocedures om de uitbreiding te financieren, waren uitgeput, maar huursubsidies kreeg de school wél. De school besloot in de Pathmakers-constructie te stappen en laat door de coöperatie een futureproof gebouw ontwerpen, bouwen en onderhouden. De school betaalt huur (met de subsidies) en Pathmakers zorgt voor de rest.

Financieringsmodel

“Zorginstellingen en scholen moeten vandaag op zoek naar andere financieringsmodellen die zich enten op de veranderende financiering van de sector waarbij projectsubsidies hebben plaatsgemaakt voor huursubsidies of een patiëntgebonden subsidiëring en er bij de start van een bouwproces niet langer middelen voorhanden zijn. Met de oprichting van een coöperatie bewijst Pathmakers dat schaalvergroting en een uitgekiende financiële constructie een oplossing kunnen bieden voor de (financiële) uitdagingen van de sector. In de bestaande vzw-structuur was dat onmogelijk. PMV verstrekte een achtergestelde lening voor een periode van 20 jaar”, zegt Bertrand Van Regemortel, investeringsmanager Vastgoed bij PMV. De Vlaamse investeringsmaatschappij bracht ook expertise aan. “Wij hebben het financieel plan van de coöperatie grondig bestudeerd en hebben suggesties aangereikt om het te optimaliseren”, aldus Van Regemortel. Ook het Vlaams Zorgfonds investeerde. “Het zorgde voor een grotere geloofwaardigheid bij onze achterban én versterkte onze positie bij de bank”, weet Ongenaert. Met Pathmakers is de Taborgroep in Vlaanderen de eerste met een coöperatie-initiatief op een dergelijke schaal: een model dat heel wat interesse opwekt bij andere spelers. “Ook de overheid heeft er belang bij dat de krappe budgetten maximaal leiden tot degelijke oplossingen”, weet hij.

Maatschappelijk vastgoed

Met de investering maakt PMV de realisatie mogelijk van ‘maatschappelijk vastgoed’ in de welzijns-, gezondheids- en onderwijssector. “Weinig investeerders zijn bereid het risico te nemen om in de sector te investeren, hoewel er wel degelijk geld voorhanden is”, weet Ongenaert, die ook aan crowdfunding dacht als financieringsbron. Helaas laat de wetgeving geen privé-investeerders toe in ons model. “Ook andere constructies waren mogelijk. Bewust echter hebben we niet gekozen voor een model dat enkel kapitaalkrachtigen zou toelaten om initiatief te nemen. Onze missie is immers om die voor iedereen toegankelijk te maken”, weet Ongenaert. Bertrand Van Regemortel sluit zich daarbij aan: “Gezien de economische en sociale uitdagingen is het onze plicht om als investeerder samen te werken met sociale ondernemingen om zo de ambities in zorg, welzijn en gezondheid waar te maken.”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Meer informatie

Neem voor meer informatie contact op met Bertrand Van Regemortel, senior investeringsmanager vastgoed bij PMV: bertrand.vanregemortel@pmv.eu