23
/05

Nog ruimte voor vastgoedontwikkeling in de toekomst?

Elke dag verdwijnt er in Vlaanderen 6 hectare open ruimte. Zowel door de aanhoudende bevolkingsgroei als de toenemende taken van de steeds kleinere openbare ruimte (opvangen van klimaatverandering, voedselproductie, biodiversiteit…) is er niet meteen een oplossing in zicht. Moet de open ruimte nog wel worden beschouwd worden als een restruimte? Moet ze niet de leiding gaan nemen bij nieuwe ontwikkelingen? En is er nog wel ruimte voor vastgoedontwikkeling in de toekomst? Philip Borremans, hoofd vastgoed bij PMV, gaf zijn visie op de vraag tijdens een debat op de WARE-vastgoedbeurs met Wout Maddens (schepen ruimtelijke ordening Kortrijk) en Nicolas Béarelle (CEO van brownfieldontwikkelaar Re-Vive). Hij is ervan overtuigd dat er nog ruimte is voor een duurzame vastgoedontwikkeling in Vlaanderen. Dat is overigens niet alleen een pure noodzaak, maar zowel de ruimtelijke als financiële context maken het beslist mogelijk.

Er is zeker nog ruimte voor vastgoedontwikkeling in de toekomst, stelt Philip Borremans, maar het speelveld is niet meer dezelfde als vroeger. “Publieke en private partijen moeten vandaag maximaal de krachten bundelen om tot een efficiënt gebruik van de schaarse ruimte te komen. Duurzame vastgoedontwikkeling moet bovendien meer dan ooit vanuit een lifecycle-concept worden benaderd. Het gaat daarbij niet zozeer om ecologische gadgets als zonnepanelen. Een project is pas duurzaam wanneer alle onderdelen deel uitmaken van een duurzaam totaalconcept dat lang meegaat”, aldus Borremans. Vooral ook is er volgens hem een dringende en zeer grote behoefte aan de herontwikkeling van vastgoed. “Het kan een antwoord bieden op de sociodemografische wijzigingen in onze maatschappij, de wachtlijsten voor onderwijs- en zorginfrastructuur wegwerken, het woningaanbod duurzamer maken, inspelen op de transitie van ons economisch weefsel en onze ruimtelijke structuren niet alleen afstemmen op mobiliteitsknooppunten maar vooral ook op de open ruimte die er nog is.

Verwijdering vervuiling financieren

Hoewel er vanuit een ruimtelijk perspectief weliswaar nog ruimte is voor vastgoedontwikkeling, zal de focus dus veelal (gaan) liggen op vastgoedherontwikkeling. “Het gros van de vastgoedontwikkelingen vindt vandaag plaats op sites die al een eerdere bebouwing kenden: dat is een gunstige evolutie. Grotere projecten gebeuren vaak op sites die een herbestemming vormen van verlaten, vaak binnenstedelijke bedrijventerreinen. Die herontwikkelingen resulteren niet enkel in een ruimtelijke meerwaarde. Bovendien zijn ze vaak een oplossing om de verwijdering van de historische bodemverontreinigingen te financieren”, aldus Borremans.

(Semi-)publieke organisaties als gangmaker

Een mooi voorbeeld van een dergelijke ontwikkeling is Blue Gate Antwerp: een site van 113 ha op minder dan 2 km van het Antwerpse centrum die een nieuw leven krijgt. Philip Borremans: “Gestart vanuit een publiek samenwerkingsverband tussen de Vlaamse Overheid (via PMV) en de Stad Antwerpen (via AG Vespa) krijgt deze ontwikkeling vorm in een participatief model waarbij publieke en private partners instaan voor de sanering, de aanleg van de infrastructuur en de uitgifte van de terreinen. Ook inhoudelijk is het project een succes: er komt o.a. een incubator die klimaatvriendelijke chemische innovaties moet mogelijk maken, en de betrokkenheid van Universiteit Antwerpen verruimt de publiek-private samenwerking zelfs tot een volwaardig triple helix-model. Opmerkelijk is dat het publieke of semipublieke initiatieven zijn die als gangmaker fungeren voor dergelijke grootschalige ontwikkelingen.”

Functies verweven

Een belangrijk element bij (toekomstige) vastgoedontwikkeling vindt Philip Borremans de ‘verweefbaarheid’ van functies waardoor de sociale cohesie vergroot, de verkeersdruk vermindert en de leefbaarheid van de buurt verhoogt. Hij waarschuwt dat er geen stigmatiserend effect mag ontstaan voor functies die niet of moeilijk te verweven zijn maar ook hun plaats kennen in onze maatschappij. Ook voor die functies moet voldoende plaats blijven in de ruimtelijke balans. De Raghenosite in Mechelen (samen met de residentiële ontwikkeling goed voor een oppervlakte die de stad binnen de vesten benadert) is volgens Borremans een mooi voorbeeld van verweving. De site brengt een mix van wonen, werken, ontspannen, kleinhandel enz. “Het terrein was ooit bestemd voor zware industrie, en was later deels een KMO-park met (semi-)logistieke activiteiten. Een aantal van die bedrijven past niet langer in de mobiliteitsvisie die voor de site werd ontwikkeld. Het probleem is dat er voor dat soort bedrijven wel ruimte verdwijnt maar er geen andere bijkomt. Het vergt een innovatie aanpak om die minder verweefbare functies ook een plaats te geven. Een samenwerking tussen publieke en private actoren kan dan een oplossing bieden.”

Betaalbare alternatieve formules

Wat met de betaalbaarheid van vastgoed(her)ontwikkeling? Philip Borremans ziet vandaag tal van creatieve vastgoedmodellen ontstaan: cohousinggroepen, CLT’s (Community Land Trust) en lokale besturen die experimenteren met het gebruik van zakelijke rechten (erfpacht, vruchtgebruik, recht van opstal…) als bijdrage aan de betaalbaarheid van het woningaanbod. “Kort door de bocht komt het erop neer dat de vergoeding voor de grondcomponent uit de huisvestingsinvestering wordt geknipt, en minstens laagrentend wordt gespreid over zeer lange termijn. Het is een hybride vorm tussen eigendom en huur. Als dergelijke modellen op kleine schaal worden toegepast als hefboom in kwetsbare buurten, kunnen ze een stimulerend effect hebben. Op grote schaal botsen ze op het bestaande aanbod. Het bereikbaar maken van eenzelfde aanbod voor een grotere doelgroep, leidt tot hogere prijzen: net dat is niet de bedoeling van de initiatiefnemers. Eerder dan het impliciet subsidiëren van de vraag lijkt een rol voor de (lokale) overheid weggelegd om te zorgen dat het aanbod stijgt, hetzij door eigen initiatief, hetzij door het efficiënt faciliteren van de private vastgoedsector.”

Stijgend aanbod = stijgende bouwhoogte

Het vergroten van het aanbod kan volgens Philip Borremans op verschillende manieren gebeuren. “Een grotere gemiddelde V/T (Vloer-over-terreinindex) als onderdeel van een slimme stedelijke verdichting is alvast een maatregel waar publieke en private actoren elkaar kunnen vinden”, stelt hij. Daardoor zal de gemiddelde bouwhoogte stijgen. “We moeten dan wel af van het NIMBY-effect waarbij iedereen het eens is dat we moeten verdichten, maar dat we niet aanvaarden dat onze buurman een stukje hoger gaat bouwen dan wijzelf. Goede initiatieven dreigen vast te lopen wanneer bij inspraakprocedures het individueel belang primeert op het collectieve belang. Het is daarom noodzakelijk dat overheid én private ontwikkelaar een draagvlak creëren in de omgeving van de (her-)ontwikkeling”, stelt Borremans.

Snellere doorloop

Niet alleen een grotere gemiddelde V/T maar ook snellere doorlooptijden van bestemmings- en vergunningstrajecten dragen bij aan een groter aanbod. Het is volgens Philip Borremans een vraag van de private sector; de overheid kan faciliteren. “Ondanks alle geleverde inspanningen om de administratie te vereenvoudigen, en de bundeling van de bouw- en milieuvergunning in één omgevingsvergunning, blijft het vergunningstraject in Vlaanderen een moeizaam en risicovol proces”, stelt hij. Philip Borremans: “Dat er wel degelijk vooruitgang mogelijk is, bewijst de concessie die de private exploitant van een SEVESO-inrichting kreeg op een terrein dat voor de exploitant te groot was. Dankzij de globale vergunning die hij verkreeg voor de uitbating van SEVESO-inrichtingen volstaat voor nieuwe (kandidaat-)vestigers een verkorte procedure voor regularisatie van de bestaande vergunning. Het toont hoe een privaat initiatief kan inspelen op een proactief aanbodbeheer zoals dat in het BRV (Beleidsplan Ruimte Vlaanderen) wordt beoogd door de Vlaamse overheid.

Nog publieke middelen inzetten?

Noopt de staatsschuld en de niet steeds florissante financiële toestand van vele stadsfinanciën niet tot zuinigheid? Die mag volgens Philip Borremans alleszins geen impasse creëren in het investeringsbeleid van onze overheden, en al zeker niet de publieke initiatieven voor vastgoedontwikkeling afremmen. “Mits de juiste structurering kunnen (lokale) overheden actief vastgoedontwikkelingen sturen. Ze kunnen er zelfs in participeren zonder dat ze aanzienlijke financiële middelen op tafel moeten leggen”, weet Borremans. Zo werkt PMV samen met de Stad Turnhout en ontwikkelaar ION voor de ontwikkeling van de stationsomgeving. De stad heeft weliswaar haar gronden ingebracht en stort een deel van de projectsubsidies door, maar heeft verder géén financiële inbreng. Net het toevoegen van PMV als financiële partner was het sluitstuk van die constructie.”

Rendement voor private middelen?

Zetten lange doorlooptijden en moeizame bestemmings- en vergunningstrajecten het rendement van complexe gebieds- of erfgoedsite(her)ontwikkelingen niet ernstig onder druk? Philip Borremans: “De rente is vandaag zeer laag. Banken hebben vandaag bovendien een aanzienlijke appetijt om al snel een substantieel deel van de kapitaalbehoefte mee te financieren. Er worden vandaag ook diverse mezzaninefaciliteiten en obligatieleningen gemonteerd op vastgoedontwikkelingen waardoor de reële kapitaalbehoefte van de initiatiefnemer tot een strikt minimum wordt herleid. Dat bevordert uiteraard de financierbaarheid van de vastgoedontwikkelingen. Het heeft ook een keerzijde: de soms flinterdunne kapitaalbasis biedt bijzonder weinig bescherming tegen turbulenties in de markt wat de verschaffer van de mezzaninefinanciering kwetsbaar maakt.” In een recent dossier voor de ontwikkeling van een 100-tal appartementen tekende de initiatiefnemer voor 20% van de kapitaalbehoefte; het saldo werd gefinancierd door de bank en voorverkopen. De inbreng van de initiatiefnemer werd voor de helft gefinancierd door een achtergesteld krediet. Via een equity release kon de ondernemer zijn eigen inbreng terugnemen volgens het ritme van de voorverkopen. Bij een 40%-voorverkoop kon hij zijn eigen inbreng al integraal terugnemen. Het risico dat de mezzanineverschaffer bij een ongunstige evolutie van het project in nauwe schoentjes komt, is niet ondenkbaar. Toch bewijst het dossier vooral dat de financiële context vandaag bijzonder gunstig is en dat er dus ook vanuit financieel oogpunt zeker ruimte is voor vastgoed(her)ontwikkeling”, besluit Philip Borremans.